Question 1

¿Qué es ElCaiman.com?

Accepted Answer

ElCaiman.com es la plataforma inmobiliaria líder de Cuba. Listamos propiedades en venta y alquiler en las 16 provincias y municipalidades especiales, con un mapa interactivo, fotos verificadas, datos del inmueble y contacto directo con el vendedor por WhatsApp y Telegram. Está diseñada principalmente para la diáspora cubana en Miami, Madrid, Tampa, Nueva Jersey y otras ciudades, que busca comprar propiedades en Cuba a distancia. Sin intermediarios, sin comisiones para el comprador.

Question 2

¿Es gratis usar ElCaiman?

Accepted Answer

Sí, completamente gratis para los compradores. Puedes navegar todas las propiedades, filtrar por provincia, precio, habitaciones, marcar favoritos y contactar a los vendedores sin pagar nada y sin registrarte. Para los vendedores también es gratis publicar: cualquier dueño puede subir su anuncio sin costo, aunque pasa por un proceso de verificación antes de aparecer públicamente. No hay comisiones por venta, ni cobros ocultos.

Question 3

¿Cómo contacto al vendedor de un anuncio?

Accepted Answer

Cada anuncio en ElCaiman.com incluye botones directos de WhatsApp y Telegram para contactar al vendedor. Tocas el botón, se abre la app de mensajería con un mensaje pre-cargado mencionando el anuncio, y empiezas a chatear directamente con el dueño. No hay intermediarios. Recomendamos pedir fotos adicionales, videollamada en vivo recorriendo cada habitación, y los documentos legales (escritura + certificado de gravámenes) antes de avanzar a una visita o pago. Nunca envíes dinero antes de verificar la documentación con un notario.

Question 4

¿En qué se diferencia ElCaiman.com de Revolico o Facebook?

Accepted Answer

Revolico y los grupos de Facebook son clasificados generales (de todo: bicicletas, ropa, casas, etc.) sin verificación, sin filtros geográficos, sin mapa y con publicaciones que se entierran rápidamente. ElCaiman es especializado en bienes raíces: propiedades verificadas, mapa interactivo, filtros por provincia, precio y tipo, fotos en alta calidad, datos estructurados (habitaciones, baños, m²), y contenido orientado a la diáspora (guías legales, precios por zona, flujo de poder notarial). Los anuncios permanecen visibles mientras estén activos, con búsqueda histórica de precios.

Question 5

¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Cuba?

Accepted Answer

Necesitas: carnet de identidad (cubanos residentes) o pasaporte vigente (cubanos en el exterior y extranjeros), certificado de matrimonio o divorcio si aplica, y documentos que acrediten el origen lícito del dinero. Por parte del vendedor, exige: la escritura pública, el certificado de gravámenes (que demuestra que no tiene deudas ni embargos) y comprobante de pago al día del impuesto sobre la propiedad. Toda la documentación se presenta ante un notario estatal.

Question 6

¿Cuánto tiempo tarda el proceso de compra?

Accepted Answer

Entre 1 y 3 meses en condiciones normales. El cuello de botella suele ser la disponibilidad de turno con el notario y la verificación del certificado de gravámenes en el Registro de la Propiedad. Si el comprador o vendedor están fuera de Cuba y se opera con poder notarial, sumar 2-4 semanas adicionales por trámites consulares. Una vez firmada la escritura, la inscripción en el Registro de la Propiedad puede tardar 30-60 días extra, pero la propiedad ya es del comprador desde la firma.

Question 7

¿Necesito un abogado o solo el notario?

Accepted Answer

El notario es obligatorio; el abogado no, pero es altamente recomendable sobre todo si: el inmueble tiene varios herederos, hay deudas o gravámenes, compras desde el exterior, o el monto supera los $30,000 USD. Un abogado de Bufete Colectivo (ONBC) o privado revisa la documentación a fondo, redacta el contrato preliminar, asesora sobre el poder notarial y representa tus intereses. Costo típico: $300-1000 USD según complejidad. Es un seguro barato comparado con el riesgo de comprar mal.

Question 8

¿Quién paga los impuestos: comprador o vendedor?

Accepted Answer

Por costumbre cubana: el comprador paga el 4% de Impuesto sobre Transmisión de Bienes y Herencias y la tasa registral (~1%). El vendedor paga el Impuesto sobre Ingresos Personales (típicamente 4% sobre la ganancia, con exenciones para vivienda habitual única). Los honorarios notariales (~$200-500 USD) suelen repartirse 50/50, pero se puede negociar. Para una casa de $50,000 USD, los costos totales de la operación rondan los $3,500-4,500 USD. Antes de firmar, escríbelo todo en el contrato preliminar.

Question 9

¿Cómo verifico que el vendedor sea el dueño real?

Accepted Answer

Antes de pagar nada: pide al vendedor la escritura pública a su nombre y solicita un certificado de gravámenes actualizado en el Registro de la Propiedad del municipio donde está el inmueble. Este certificado tiene 30-90 días de validez y demuestra que la persona es dueña, que no hay embargos y que no hay herencia disputada en curso. Cualquier vendedor legítimo te facilitará estos documentos. Si se niega o evade el tema, no avances. El notario también verifica esto antes de firmar, pero es buena práctica revisarlo primero.

Question 10

¿Pueden los cubanos en el exterior comprar casas en Cuba?

Accepted Answer

Sí, con todos los derechos de un residente. Hay dos modalidades: presentarse personalmente ante el notario en Cuba, o otorgar un poder notarial a un familiar o representante de confianza para que firme en tu nombre. La mayoría de las operaciones de la diáspora se cierran con poder notarial. La propiedad queda registrada a tu nombre y puedes mantenerla, alquilarla o venderla más adelante sin restricciones adicionales por residir fuera de la isla.

Question 11

¿Necesito viajar a Cuba para comprar una propiedad?

Accepted Answer

No es obligatorio. Puedes comprar a distancia desde Miami, Madrid, Toronto o cualquier ciudad mediante poder notarial: firmas un documento en el consulado cubano de tu país (o ante notario público con apostilla de La Haya, según el país) que autoriza a un familiar a firmar la escritura en Cuba. Sin embargo, muchos compradores prefieren viajar al menos una vez para ver la propiedad en persona, conocer al vendedor y al notario, y revisar el estado real del inmueble. Si no puedes viajar, pide videollamadas en vivo recorriendo cada habitación.

Question 12

¿Cómo funciona el poder notarial para comprar a distancia?

Accepted Answer

El proceso: (1) Identificas a un apoderado de confianza en Cuba (familiar o amigo cercano). (2) Acudes al consulado cubano de tu país con tu pasaporte y los datos del apoderado para firmar el poder. En países sin convenio consular, lo firmas ante notario local y lo apostillas. (3) Envías el poder firmado al apoderado en Cuba (correo certificado o courier). (4) El apoderado lo presenta al notario al firmar la escritura. El poder puede ser específico (solo para esta operación) o general. Costo aproximado en consulado: $50-150 USD.

Question 13

¿Cómo envío el dinero a Cuba para pagar la propiedad?

Accepted Answer

Las transferencias bancarias internacionales a Cuba son complejas por las sanciones de EE.UU. Las vías reales: (1) Llevar el efectivo personalmente declarando en aduana (límite legal sin declarar: $5,000 USD en Cuba). (2) Servicios de remesas como Caribe Express, AIS, BringBackCuba — limitados a montos bajos por envío. (3) Western Union (cuando opera). (4) Pagar al vendedor o su representante mediante transferencia internacional, si el vendedor tiene cuenta fuera de Cuba. La mayoría de las operaciones grandes se cierran en efectivo en Cuba, en presencia del notario, en el momento de la firma.

Question 14

¿Pueden los extranjeros (no cubanos) comprar casa en Cuba?

Accepted Answer

La legislación cubana restringe la compra directa de inmuebles por extranjeros no residentes. Las opciones más comunes: (1) Comprar a través de un cónyuge cubano que figure como titular. (2) Obtener residencia permanente en Cuba, lo cual habilita a comprar como residente. (3) Comprar mediante una empresa cubana en proyectos turísticos o inmobiliarios autorizados (poco común y limitado). Si eres extranjero sin vínculo familiar cubano, la vía práctica suele ser obtener residencia primero. Consulta a un abogado especializado antes de avanzar — las regulaciones cambian periódicamente.

Question 15

¿Cuánto cuesta una casa en La Habana?

Accepted Answer

Varía mucho según el municipio. Los más cotizados son Miramar, Vedado, Playa y Nuevo Vedado, donde una vivienda típica de 2-3 habitaciones ronda los $80,000 - $250,000 USD. Zonas como Cerro, Arroyo Naranjo, San Miguel del Padrón o 10 de Octubre tienen precios más accesibles ($25,000 - $70,000 USD). Las mansiones y casas restauradas en zonas premium pueden superar los $500,000 USD.

Question 16

¿Cuánto cuesta una casa en Varadero?

Accepted Answer

Varadero, en la provincia de Matanzas, es uno de los destinos más cotizados de Cuba por su valor turístico. Una casa cerca de la playa de 2-3 habitaciones ronda los $70,000 - $180,000 USD. Las propiedades a primera línea de mar pueden alcanzar $300,000 USD o más. El precio depende fuertemente de la distancia al mar, el estado de conservación y si la zona permite explotación turística.

Question 17

¿Dónde es más barato comprar una casa en Cuba?

Accepted Answer

Las provincias orientales son las más asequibles. Granma, Las Tunas, Guantánamo y Holguín suelen tener los precios más bajos del país, con casas modestas desde $8,000 - $25,000 USD. En el centro, Camagüey y Ciego de Ávila también ofrecen precios accesibles. En contrapartida, La Habana, Varadero (Matanzas) y Cienfuegos concentran los precios más altos por la demanda turística e inversora.

Question 18

¿En qué moneda se venden las casas en Cuba?

Accepted Answer

La inmensa mayoría se vende en dólares estadounidenses (USD), especialmente desde la dolarización informal del mercado en 2019-2021. También existen anuncios en pesos cubanos (CUP) (típicamente para vivienda económica) y, ocasionalmente, en euros (EUR). La escritura notarial se registra obligatoriamente en pesos cubanos al tipo de cambio oficial, aunque el pago real entre las partes se realice en USD.

Question 19

¿Es legal alquilar una casa en Cuba?

Accepted Answer

Sí, completamente legal. La renta de viviendas particulares es una actividad regulada en Cuba desde 1997 (Decreto-Ley 171). El propietario debe estar registrado como arrendador ante la ONAT (Oficina Nacional de Administración Tributaria) y pagar impuestos sobre los ingresos del alquiler. Hay dos modalidades: residencial (a cubanos, contratos largos en CUP) y turística (a extranjeros y nacionales con pago en USD, típicamente cortos).

Question 20

¿Cuánto cuesta alquilar una casa en La Habana?

Accepted Answer

Para alquileres a largo plazo en barrios populares de La Habana (Cerro, 10 de Octubre, Arroyo Naranjo): $150-400 USD/mes. En zonas céntricas (Centro Habana, Habana Vieja): $300-600 USD/mes. En barrios premium (Vedado, Miramar, Playa): $500-1500 USD/mes. Para alquiler turístico (estancias cortas), los precios diarios oscilan entre $30-150 USD por noche según ubicación y comodidades. La oferta es amplia y los precios suben mucho en temporada alta (diciembre-marzo).

Question 21

¿Cómo se paga el alquiler en Cuba?

Accepted Answer

Para alquileres a residentes cubanos, el pago suele ser mensual en efectivo (USD o CUP, según contrato) directamente al arrendador. Para turistas o extranjeros, se paga típicamente por estancia completa al check-in o por adelantado (transferencia, Zelle, cripto, o efectivo a la llegada). Es buena práctica firmar un contrato de arrendamiento formal con duración, monto, fecha de pago y condiciones de salida. Para alquileres largos, exige recibo mensual firmado del arrendador. Para alquileres turísticos, plataformas como Airbnb y otras facilitan la operación.

Question 22

¿Cómo publico mi casa en venta en ElCaiman?

Accepted Answer

Es gratis y toma 5-10 minutos. Pasos: (1) Crea cuenta gratis en ElCaiman.com (con email, teléfono o Google). (2) Toca "Publicar anuncio". (3) Sube de 5 a 30 fotos de la propiedad (mientras más, mejor: cocina, baños, dormitorios, exterior, vistas). (4) Llena los datos: tipo, precio, moneda, habitaciones, baños, m², dirección, descripción. (5) Selecciona la ubicación en el mapa con precisión. (6) Envía a revisión. El equipo de ElCaiman verifica el anuncio (24-72h hábiles) y se publica.

Question 23

¿Cuánto tarda en aparecer mi anuncio publicado?

Accepted Answer

Después de enviar el anuncio para revisión, el equipo de ElCaiman lo verifica en 24 a 72 horas hábiles. Verificamos: que las fotos correspondan al inmueble, que los datos sean coherentes, que la ubicación sea correcta y que no haya información engañosa. Si todo está bien, el anuncio se aprueba y aparece inmediatamente en el mapa y los listados. Si hay observaciones, te notificamos por email/WhatsApp con qué corregir. Una vez publicado, el anuncio es visible permanentemente hasta que lo marques como vendido o lo pauses.

Question 24

¿Cuánto cobra ElCaiman por publicar?

Accepted Answer

Publicar es completamente gratis. No hay costos por subir fotos, por la cantidad de anuncios, ni por permanencia. Tampoco cobramos comisión cuando vendes. Nuestro modelo es completamente libre para vendedores particulares y compradores. ElCaiman se sostiene con un programa de referidos opcional (premiando a quienes traen nuevos usuarios) y posibles servicios premium futuros (destacar anuncios, fotos profesionales), todos opcionales y nunca obligatorios. Tu privacidad y los datos de contacto son tuyos.

Question 25

¿Qué impuestos paga el vendedor al vender una casa?

Accepted Answer

El vendedor paga el Impuesto sobre Ingresos Personales por la venta. La tasa estándar es 4% sobre la ganancia (diferencia entre precio de compra original y precio de venta), aunque hay exenciones para vivienda habitual única (la casa donde vives) si cumples ciertos requisitos. Si la propiedad fue heredada, el cálculo cambia. El vendedor también puede asumir una porción de los honorarios notariales por costumbre (50/50 con el comprador, negociable). Recomendamos consultar con un abogado para optimizar la carga fiscal según el caso específico.

Question 26

¿Es seguro comprar a través de ElCaiman.com?

Accepted Answer

ElCaiman verifica los anuncios antes de publicarlos (fotos coherentes, datos consistentes, ubicación real). Pero la operación legal y el pago siempre son entre el comprador y el vendedor directamente, ante notario. ElCaiman no participa en la transacción ni custodia el dinero. Esto significa: usa la plataforma para encontrar propiedades, pero verifica siempre documentación legal antes de pagar, contrata abogado si el monto lo amerita, y nunca pagues por adelantado sin escritura firmada ante notario.

Question 27

¿Cómo evito estafas al comprar casa en Cuba?

Accepted Answer

Reglas básicas: (1) Nunca pagues por adelantado antes de firmar la escritura ante notario. Los estafadores piden señas o reservas y desaparecen. (2) Verifica la escritura y el certificado de gravámenes antes de avanzar. (3) Si compras a distancia, contrata un abogado en Cuba que represente tus intereses ($300-1000 USD). (4) Pide siempre videollamada en vivo recorriendo cada habitación si no puedes visitar. (5) Desconfía de precios muy por debajo del mercado. (6) Reporta anuncios sospechosos a ElCaiman.

Question 28

¿Qué hago si tengo un problema con un anuncio?

Accepted Answer

Si detectas un anuncio sospechoso, falso, duplicado, o tienes un problema con un vendedor: usa el botón "Reportar anuncio" dentro de cada propiedad o escribe al equipo de soporte desde /soporte. Revisamos los reportes en 24-48h. Si confirmamos el problema, removemos el anuncio y, si corresponde, suspendemos al usuario. Para problemas legales con el vendedor (incumplimiento, fraude), debes acudir directamente a un abogado o autoridades legales — ElCaiman es la plataforma de contacto, no actúa como mediador legal.

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