Cómo comprar una casa en Cuba — Guía 2026

Todo lo que necesitas saber para comprar una propiedad en Cuba: documentos, proceso legal, impuestos y consejos prácticos para cubanos en el exterior e inversores extranjeros.

Actualizado en mayo 2026

Paso a paso: el proceso de compra

1

Encontrar la propiedad

Busca en ElCaiman.com usando el mapa interactivo. Puedes filtrar por provincia, precio, habitaciones y tipo de propiedad.

2

Verificar la documentación

Solicita al vendedor la escritura original, certificado de gravámenes y que no haya deudas pendientes con el Estado.

3

Acordar el precio

Negocia directamente con el vendedor. La mayoría de las transacciones se realizan en USD. Consulta los precios promedio por provincia en nuestra guía de precios.

4

Formalizar ante notario

Ambas partes deben presentarse ante un notario estatal con todos los documentos. El notario redacta la escritura de compraventa.

5

Pagar impuestos y registrar

Se abona el 4% de impuesto sobre transmisión de bienes. Luego se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Preguntas frecuentes

Las dudas más comunes sobre la compra de propiedades en Cuba. Para más temas (alquiler, vendedores, seguridad), mira el hub completo de preguntas frecuentes. Si tu pregunta no está, contáctanos.

Documentos y trámites

¿Qué documentos necesito para comprar una casa en Cuba?

Necesitas: carnet de identidad (cubanos residentes) o pasaporte vigente (cubanos en el exterior y extranjeros), certificado de matrimonio o divorcio si aplica, y documentos que acrediten el origen lícito del dinero. Por parte del vendedor, exige: la escritura pública de la propiedad, el certificado de gravámenes (que demuestra que no tiene deudas ni embargos), y comprobante de pago al día del impuesto sobre la propiedad. Toda la documentación se presenta ante un notario estatal, que es quien formaliza la operación.

¿Cuánto tiempo tarda el proceso de compra?

Entre 1 y 3 meses en condiciones normales. El cuello de botella suele ser la disponibilidad de turno con el notario y la verificación del certificado de gravámenes en el Registro de la Propiedad. Si el comprador o vendedor están fuera de Cuba y se opera con poder notarial, sumar 2-4 semanas adicionales por trámites consulares. Una vez firmada la escritura, la inscripción en el Registro de la Propiedad puede tardar 30-60 días extra, pero la propiedad ya es del comprador desde la firma.

¿Cuál es el rol del notario en la compraventa?

El notario estatal es la pieza central. Sin notario no hay compraventa válida en Cuba. Sus funciones: verificar la identidad de las partes, comprobar que el vendedor es el dueño legítimo (cruza el certificado de gravámenes), redactar la escritura de compraventa, supervisar el pago, calcular y cobrar los impuestos, y enviar la operación al Registro de la Propiedad. Honorarios típicos: $200-500 USD dependiendo del valor de la propiedad. Es la única figura legal habilitada para cerrar la operación.

¿Cómo verifico que el vendedor sea el propietario real?

Antes de pagar nada: pide al vendedor la escritura pública a su nombre y solicita un certificado de gravámenes actualizado en el Registro de la Propiedad del municipio donde está el inmueble. Este certificado tiene 30-90 días de validez y demuestra que la persona es dueña, que no hay embargos y que no está en proceso de herencia disputada. Cualquier vendedor legítimo te facilitará estos documentos. Si se niega o evade el tema, no avances. El notario también verifica esto antes de firmar, pero es buena práctica revisarlo primero.

Desde el extranjero (diáspora)

¿Pueden los cubanos en el exterior comprar casas en Cuba?

Sí. Los cubanos residentes en el exterior pueden comprar propiedades en Cuba con todos los derechos de un residente. Hay dos modalidades: presentarse personalmente ante el notario en Cuba, o otorgar un poder notarial a un familiar o representante de confianza para que firme en tu nombre. La mayoría de las operaciones de la diáspora se cierran con poder notarial. La propiedad queda registrada a tu nombre y puedes mantenerla, alquilarla o venderla más adelante sin restricciones adicionales por residir fuera.

¿Necesito viajar a Cuba para comprar una propiedad?

No es obligatorio. Puedes comprar a distancia desde Miami, Madrid, Toronto o cualquier ciudad mediante poder notarial: firmas un documento en el consulado cubano de tu país (o ante notario público con apostilla de La Haya, según el país) que autoriza a un familiar a firmar la escritura en Cuba. Sin embargo, muchos compradores prefieren viajar al menos una vez para ver la propiedad en persona, conocer al vendedor y al notario, y revisar el estado real del inmueble. Si no puedes viajar, pide videollamadas en vivo recorriendo cada habitación.

¿Cómo funciona el poder notarial para comprar a distancia?

El proceso: (1) Identificas a un apoderado de confianza en Cuba (familiar o amigo cercano). (2) Acudes al consulado cubano de tu país con tu pasaporte y los datos del apoderado para firmar el poder. En países sin convenio consular, lo firmas ante notario local y lo apostillas. (3) Envías el poder firmado al apoderado en Cuba (correo certificado o servicio de courier). (4) El apoderado lo presenta ante el notario al firmar la escritura. El poder puede ser específico (solo para esta operación) o general (válido para múltiples gestiones). Costo aproximado en consulado: $50-150 USD.

¿Pueden los extranjeros (no cubanos) comprar casa en Cuba?

La legislación cubana restringe la compra directa de inmuebles por extranjeros no residentes. Las opciones más comunes son: (1) Comprar a través de un cónyuge cubano que figure como titular. (2) Obtener residencia permanente en Cuba, lo cual habilita a comprar como residente. (3) Comprar mediante una empresa cubana en proyectos turísticos o inmobiliarios autorizados (poco común y limitado). Si eres extranjero sin vínculo familiar cubano, la vía práctica suele ser obtener residencia primero. Consulta a un abogado especializado antes de avanzar — las regulaciones cambian periódicamente.

¿Cómo envío el dinero a Cuba para pagar la propiedad?

Las transferencias bancarias internacionales a Cuba son complejas por las sanciones de EE.UU. Las vías reales: (1) Llevar el efectivo personalmente declarando en aduana (límite legal sin declarar: $5,000 USD en Cuba). (2) Servicios de remesas como Caribe Express, AIS, BringBackCuba — limitados a montos bajos por envío. (3) Western Union (cuando opera). (4) Pagar en el país de origen al vendedor o su representante mediante transferencia internacional, si el vendedor tiene cuenta fuera de Cuba. La mayoría de las operaciones grandes se cierran en efectivo en Cuba, en presencia del notario, en el momento de la firma.

Impuestos y costos

¿Hay impuestos al comprar una casa en Cuba?

Sí. La compraventa paga 4% de Impuesto sobre Transmisión de Bienes y Herencias sobre el valor declarado de la propiedad. Por convención, el comprador asume este 4%. A esto se suman los honorarios notariales (~$200-500 USD según el valor) y la tasa registral para la inscripción en el Registro de la Propiedad (~1% del valor). En total, los gastos extra del comprador rondan el 5-6% del precio de la casa. Es importante que el valor declarado en escritura coincida con el valor real pagado — no hacerlo es ilegal y puede invalidar la operación.

¿Quién paga los impuestos y honorarios: comprador o vendedor?

Por costumbre cubana: el comprador paga el 4% de impuesto sobre transmisión y la tasa registral. El vendedor paga el Impuesto sobre Ingresos Personales por la venta (típicamente 4% sobre la ganancia, aunque hay exenciones para vivienda habitual única). Los honorarios notariales suelen repartirse 50/50, pero se puede negociar. Antes de firmar, ambas partes deben tener claro quién paga qué — escríbelo en el contrato preliminar. Para una casa de $50,000 USD, los costos totales de la operación (sumando ambas partes) rondan los $3,500-4,500 USD.

Pago y seguridad

¿Es seguro pagar en efectivo? ¿Cuál es el método más seguro?

El pago en efectivo en presencia del notario es la práctica estándar y, hecho correctamente, es seguro. Reglas de oro: (1) El dinero solo cambia de manos en el momento de firmar la escritura ante el notario, nunca antes. (2) Cuenta el dinero en presencia de testigos. (3) Solicita al vendedor un recibo de pago detallado firmado y archivado en la operación. (4) Algunos compradores usan caja de seguridad bancaria con liberación condicional al notario — más seguro pero requiere coordinación. (5) Nunca pagues por adelantado un porcentaje al vendedor sin garantías — los estafadores piden "señas" y desaparecen.

¿Necesito un abogado para comprar una casa en Cuba?

No es obligatorio — el notario es la figura legal mínima y obligatoria. Pero es altamente recomendable contratar un abogado de bufetes colectivos (ONBC) o privado, sobre todo si: el inmueble tiene varios herederos, hay deudas o gravámenes, compras desde el exterior, o el monto es alto (más de $30,000 USD). Un abogado revisa la documentación a fondo, redacta el contrato preliminar, asesora sobre el poder notarial y representa tus intereses ante el notario. Costo típico: $300-1000 USD según complejidad. Es un seguro barato comparado con el riesgo de comprar mal.

¿Cómo encuentro propiedades en venta en Cuba?

La forma más efectiva en 2026 es usar plataformas digitales con propiedades verificadas y filtros de búsqueda. En ElCaiman.com tienes un mapa interactivo con todas las propiedades activas, filtrables por provincia, precio, habitaciones, tipo y modalidad. También puedes explorar páginas dedicadas: casas en La Habana, casas frente al mar, o consultar precios actualizados por provincia. Cada anuncio incluye fotos, datos del inmueble y contacto directo con el vendedor por WhatsApp o Telegram.

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